[일본 부동산]신축맨션 구매 및 중고맨션 매각 (4) 중고맨션 구입비용

중고맨션 구입의 경우 비용에 대한 검토에 대해 다루겠다.

중고맨션을 구입할 때는 크게 두 가지의 관점에서 비용을 검토했다. 첫째는 초기 매몰비용, 둘째는 매달/매년 들어가는 비용이다. 월세(야칭)의 경우는 매달 비용이 크고 초기 비용이 적은 반면, 중고/구입의 경우 초기비용이 매우 크고 매달 비용도 결국에는 일정 부분 든다. 자세한 계산이 없으면 월세보다 훨씬 비용도 비싸고 안 좋은 조건이 있을 수도 있으므로 잘 검토할 필요가 있다.

 

아래에 간단히 개조식으로 검토할 내용에대해 정리해 보았다.

 

• 월세와 구입의 비교:
  • 월세:
    • 초기비용: 월세 1-2개월치정도.
      • 중개수수료: 보통 1개월 치정도. 반정도로 깎는 것이 가능하지 초반에 잘 얘기해 보자.
      • 시키킹: 보통 1개월 치정도. 보통 돌려주는 돈이라고는 하는데 이래저래 집수리비등으로 뜯어가고 결국에는 거의 0이 된다고 한다.
      • 레이킹: 사례금이라고 하는데 인기 있는 물건의 경우 있다. 1개월치 정도라고 하는데 없는 경우도 많다.
      • 화재보험: 크지는 않은데 들었던 기억이.. 얼 만지는 생각이 안 난다.
    • 정기비용:
      • 월세: 월세가 기본적으로 든다. 
      • 이체수수료: 통장에서 이체하는 경우 수수료를 떼기도 한다.
      • 갱신비: 2년만 다 갱신을 한다. 보통 1개월 치정도 수수료이다.
      • 주택수당: 회사에 따라 주택수당을 주기도 한다. 보통 % 인데 예전의 회사는 10만 엔 한도로 65%를 지원해 주었다. 대부분 주택수당은 월세기준이므로 구입의 경우와 비교할 때 중요한 고려사항일 것이다.
  • 구입맨션:
    • 초기비용: 구매물건가격의 약 7~ 10% 정도,
      • 부동산 중개수수료: 3.3%+6만 엔. 지금 와서지만 이것도 어느 정도 네고가 가능하다고 한다. 처음에 집을 찾기 시작할 때 수수료 할인이 있는지 물어보는 것도 좋을 듯. 절반까지도 할 수 있는듯하다.
      • 론 수수료: 주택론을 하는 것에 대해 수수료이다. 일본은 금리는 낮으나 대신 초반에 사무수수료를 받는다. 일반적으로 2.2%인데 은행에 따라 1%나 고정금액을 받는 경우도 있는 듯하다. 하지만 영주권이나 일본국적의 배우자가 있을 경우 선택의 폭이 넓지만 영주권이 없으면 선택이 제한된다.
      • 이사비용: 집사이즈, 이동거리나 가구수에 따라 다르겠지만 7-10만 엔 정도인 것 같다. 꼭 여러 회사를 불러서 비교해봐야 한다. 다음회사 부르지 말라고 하는데, 꼭 불러서 최대한 저렴하게 하도록 하자.
      • 클리닝 및 도배: 가격대는 천차만별인데, 웬만하면 부동산의 추천이 아닌 직접 알아보는 업체에 하는 것이 좋다. 기본 부동산이 추천하는 업체는 비용이 비싸다. 집마다 다르겠지만 도배가 7-10만 엔, 클리닝 3-4만 엔 정도였던 것 같다. 에어컨 청소등도 추가 비용이 발생한다.
      • 지진보험, 화재보험: 여러 가격대가 있지만 보통 5년-10년 치를 한 번에 낸다. 이것도 약 5-10만 엔 정도였는 것으로 기억한다. 
      • 등기비용: 저당권설정, 소유권 이전등에 비용이 든다. 어느 정도 비율인지는 모르겠다.
    • 정기비용: 
      • 관리비: 중고건물이 비쌀수록 비싸다. 건물청소나 경비실 직원 등의 비용이다. 
      • 수선충당금: 건물의 수선비이다. 건물이 비쌀수록, 오래될수록 비싸진다.
      • 인터넷: 최근에 지은 건물은 인터넷을 맨션에서 한 번에 계약한다. 1000엔 정도로 저렴하다.
      • 자치회비: 그리 크지 않은 비용.
      • 자전거주차 / 자동차 주차: 자전거주차도 월 2-300엔 등 또는 연 1000엔 등 저렴하다. 주차의 경우 지역에 따라 다르겠지만 요코하마의 경우 1만 3천 - 2만 정도인 듯.
      • 고정자산세: 재산에 대한 세금으로 계산식은 잘 모르겠지만 3천만 엔 매물 기준으로 약 12만 엔 정도. 월환산으로 만 엔 정도였다.
      • 주택론감세: 비용은 아니지만 역으로 수입인데, 주택론감세제도가 있다. 소득에서 낸 세금에 대해 주택론을 한 사람에 대해연간 론의 일정비율로 세금을 환급해 주는 것이다. 2021년 구입한 시점에서 점점 혜택이 감소하고 있는데, 예전에는 중고주택의 경우 2000만 엔 한도로 1%를 10년간 환급해주었느나, 최근 중고주택의 경우 2000만엔 한도로 0.7%로 낮아졌으며, 신축은 한도가 높았으나 (4500만?) 그것도 낮아지고 있다.

비용의 검토방법:

기본적으로 비용의 면만 보았을 때 월세가 나은지 구입이 나은지를 판단하려면 아래의 계산식을 이용하면 된다. 다만 월세의 집보다 구입한 경우가 당연 집의 질이 일반적으로 좋으며, 집값의 변동(인플레로 상승이나 연식으로 하락)이나 구입에 드는 시간적 비용은 고려하지 물론 논외다. 단순 비용에 대한 검토이다.

 

단순 계산으로는 당연 중고맨션을 구입하는 경우 초기비용이 많이 든다. 그 초기비용과 매달 or 매년 드는 비용이 월세로 내는 돈보다 적어지는 시점을 찾으면 내가 어느 정도 이상 중고맨션에서 살아야하는지, 어느정도 매년 이익이 될지 알 수 있다.

 

 계산식:

[중개수수료] +[론수수료]+[이사/클리닝/도배비]+[잡비]+[등기비용] = [초기비용]

([관리+수선비+기타 비]*12개월 + [고정자산세] + 이자비용 - [주택론감세] = [연간중고맨션비용]

[월세]+[갱신비]/2 = [연간월세맨션비용]

 

 [초기비용] < ([연간중고맨션비용] - [연간월세맨션비용]) * N(연수)

이때, N값을 계산하면 몇 년 이상 살아야 하는가를 알 수 있게 된다.

 

글로 쓰니 복잡한데, Ahmik의 경우를 예로 계산해 보겠다.

 

예:

• 월세집조건: 월 10만 엔 월세.　→연간 120만 엔 + 갱신비 5만 엔 = 125만 엔.
• 중고맨션: 약 3000만 엔.
• 중고맨션 초기비용: 중개료 110만, 론수수료 70만, 이사클리닝잡비 약 30만 엔, 등기비 20만 엔 합계 약230만 엔.
• 중고맨션 연간비용: 관리비 월 1만, 수선비 월 7천엔, 인터넷 월-4천엔(이전에 5천엔 인터넷이었음), 고정자산세 13만, 주택론감세 -20만 엔. 이자비용 약 30만 엔(1% 이자). --> 연간 약35만 엔.
  이 계산에 따르면 중고맨션에서 사는 게 연간 약 90만 엔 정도 이익을 보게 되는 구조이다. 이 이익이 초기비용 230만 엔을 넘으려면 얼마나 걸리는지 계산을 해보면 된다. 단순 계산으로 230 / 90= 약  2.5이므로 2.5년 이상 살 경우 중고맨션이 경제적으로도 이익이 된다는 말이 된다. 하지만 재판매를 하고 월세로 가게 되면 다시 판매의 중개수수료등이 들기 때문에 거기까지 생각을 하면 최소 3년 이상 살아야 한다는 결과가 된다.

물론 이건 언제까지나 중고아파트의 경우 시설면에서 나은 점이나 마이홈이라는 점, 가격의 변동이라는 변수를 고려하지 않았을 경우이다. Ahmik의 경우 구입 시보다 가격이 상승하였고, 실질적으로 주거기간이 약 2.5년이 된 시점에서 신축맨션을 구매하게 되어서 정확한 계산은 어렵지만 적어도 손해는 아닌 것으로 생각한다.

 

좀 내용이 길어졌는데 요약하면 다음과 같다.

 

중고맨션의 경우 초기비용은 약 7% 정도이며, 관리비, 수선비, 고정자산세등으로 연간 비용 또한 발생한다. 월세로 내는 연간 비용과 중고맨션의 연간비용의 차액을 연간 적립하면 몇 전을 살아야 중고맨션이 이익인지 대략적으로 계산이 가능하다. 

 

대략적으로 2-3년이라면 나쁘지 않지만 5년 내지 10년 정도라면 사실 비용적인 면에서 중고맨션을 살 이점은 적다고 생각한다. 다만 인플레이션등도 있으니 종합적인 판단이 필요할 것이라 생각한다.

또한 Ahmik이 구입한 중고맨션은 비교적 이 근 방에서 저렴하고, 연간비용이 적은 편이었지만 오래된 맨션의 경우 연간비용이 높은 경우도 많다. 그런 점 유의해서 구입하는 것이 좋을 것 같다.